限购一年多来,太原各大楼盘成交量萎靡消退。限购政策颁布至今,售楼处一边加入前所未有的客户争夺战,一边悄然引导客户采用种种"突限"攻略。于是,"假离婚""代办社保""借他人名义买房"等躲避限购的花招,频频出现在楼市交易中。
这些花招能否突破限购重围?隐藏的购房风险和法律纠纷又有哪些?本周,本报记者兵分多路探访楼市,针对置业顾问推荐的多种"避限"花招,请太原房地产业界知名律师为购房者揭开"避限"花招的隐患所在。
招式一假离婚 最缺德花招
市场走访:
3月17日上午,记者来到太原城南某精装房项目售楼处,宽敞的售楼处内空空荡荡,看房人稀稀拉拉。
看完精装房样板间之后,记者向售楼人员表示自己非常喜欢该项目的大三居房,但因丈夫名下已有两套住房,恐怕被限购,很难再买新房。没想到,售楼人员却一脸诚恳地告诉记者:"您可以和爱人商量一下,到街上找个办假证的,买个假离婚证。"
这位置业顾问称,她的客户多为被限客户,大都通过这种方式购买了房子。"民政部门与太原房管部门没有联网,您办理的假离婚证,房管局没有精力去查验真伪。"对于记者仍"担心被查出真伪",这位置业顾问信誓旦旦地表示,太原至今还没有因持"假离婚证"购房而被房管部门拒绝网签的案例。
看到记者犹豫再三,这位尚未成家的置业顾问再度支招:"要么您卖掉手中一套闲置的房子;要么您和爱人去民政局办个真离婚证,等房产证办妥之后再复婚,这个风险有些大,但也有好多购房者在用。"
该置业顾问称,太原售价超过8000元/平方米的项目,客户多为改善性需求,他们中超过六成的为多次置业客户,而买假离婚证或办真离婚证假离婚的方式,只有客户自知,是首选的"避限"招数,屡试不爽。
风险提示:
"无论是真办证假离婚,还是买假证假离婚,都有很大的风险。"山西省房地产协会法律事务部副主任张秋峰对上述两种"假离婚"的避限方式进行了剖析。
真办证,假离婚
1、张先生称,"真办证假离婚"从法律的角度实际上属于"真离婚",这种离婚具有法律效力。夫妻双方如果为了买房而办理了离婚,之后如若无法复婚,对无房一方是一种巨大的身心和财产伤害,售楼处引导的这一招非常"缺德"。
2、无房一方离婚后买房,可能会涉及到办理贷款,其收入条件是否符合贷款条件,能否申请到购房贷款,购房一方得事先需要考虑。若双方无法复婚,无房购房一方可能得一人承担还贷压力,搞不好会"人房两空"的惨境。
3、还有一点,根据2011年8月最新的婚姻法司法解释,夫妻一方婚前全额付款购买的不动产,属于一方婚前财产,另一方不能登记并领取房产的共同所有权证。这意味着,夫妻双方复婚后,未购房一方无法共享房产所有权。
4、我国的婚姻法规定,不办理复婚手续却在一起生活的男女双方构成非法同居。这将牵扯到子女抚养、上学落户等一系列问题,或会给家庭和谐带来不必要的麻烦。
办假证,假离婚
1、置业顾问建议购房者买假离婚证来躲限购,更是不可取。"按照我国法律,伪造、变造或者买卖国家机关、人民团体、企业、事业单位或者其他组织的公文、证件、证明文件、印章都属于违反我国法律法规的行为。"张先生称,买卖"假离婚证"涉嫌构成"伪造国家公文印章证件罪",犯罪嫌疑人有可能被判处3年以下有期徒刑,拘役或管制。
2、购房者办理的假离婚证一旦被查出,构成骗购事实,所购房屋的产权登记会面临办不下来的问题。
招式二以公司名义买房过户费不菲
市场走访:
2010年,太原多个万元级精装豪宅项目高调亮相开盘。提早嗅到商机的国内高档家装家居公司、软装设计公司纷纷盯紧太原市场,不惜以重金在太原知名豪宅项目内购房,作为销售家装、家居产品的样板间。"本来,我是想以个人名义购置豪宅作样板间,但因为被限购,只好以公司名义购买了这套住房。"太原某高档家具代理商吴先生告诉记者,太原代理销售高端家具的八成企业主均以公司名义在某高端项目内买了房子,一是为了推销展示家居产品。另外,借此证明公司和个人的经济实力,多添一处不动产资产,有利无弊。
3月18日,记者走访滨河西路某高端楼盘,这里的置业顾问明确告诉记者,该盘超过两成客户,是以公司名义购房。"我们这个项目面积最小的户型为350平方米,最大的户型达800平方米,相当一部分客户买房并不为居住,而是为了给单位或企业高管提供一个私密性强的休闲娱乐、商务洽淡的会所、俱乐部。"
该盘的售楼人员称,政府的限购政策仅仅针对太原市居民家庭,对企业名义购房却无限制,用企业名义购房也是业主避限的有效方式之一。业主完全可以等到限购松动之后,再将公司房产过户到个人名下。
风险提示
1、记者通过业内人士了解到,个人首次购买143平方米以下的普通商品住房,可以享受1.5%的契税优惠。以单位或企业名义购房,需付全额4%的契税。以一套140平方米、单价为7000元/平方米的普通商品房为例,个人购房的契税支出为1.47万元,单位购房缴纳契税为3.92万元。
2、山西省房地产协会法律事务部副主任张秋峰称,从公司法、合同法角度来看,以公司(或单位)名义购买的房产,产权属于公司(或单位)。购房出资人与公司(或单位)的关系为债权与债务关系,出资人不享有房产所有权。而公司(或单位)的其他股东,包括未出资购房款的股东,因为对公司享有一定股权,对公司名下的房产也享有一定权利。
3、张先生介绍,当公司经营不佳,出现破产、歇业、注销、分立合并等情况,公司名下的房产将作为公司(或单位)资产来处理。
4、如果楼市限购政策继续实行的话,公司名下的房产有可能永远不能过户到"被限购"的出资人名下;假如"限购令"不再继续,出资人想把房产过户到自己家庭或个人名下,需要交纳二手房交易税费。这笔费用会占到成交额的8%至10%,同样以一套140平方米、单价为7000元/平方米的二手房为例,二手房过户、更名所交税费会达到7.8万元至9.8万元。
婚姻律师咨询:137-641-64000 蒋律师
上一篇:妻子含恨离婚散伙